Federalny program ulg podatkowych dla osób o niskich dochodach odniósł sukces od 1987 r., Oferując mieszkańcom o niskim dochodzie przyzwoite mieszkania w przystępnej cenie. Jeśli szukasz mieszkania w lokalu na kredyt podatkowy , przed złożeniem wniosku powinieneś poznać pewne rzeczy.
Oto odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące federalnego programu ulg podatkowych dla osób o niskich dochodach.
P: Jaki jest program ulgi podatkowej?
Odp .: Program ulg podatkowych, znany również jako "federalny program ulg podatkowych dla osiedli mieszkaniowych" lub po prostu LIHTC, jest popularnym programem mieszkaniowym, który istnieje od 1987 r. W przeciwieństwie do większości programów mieszkaniowych zarządzanych przez HUD, podatek program kredytowy jest zarządzany przez IRS, w koordynacji z państwowymi agencjami finansowania nieruchomości w całym kraju. Właściciele, którzy biorą udział w programie, mogą ubiegać się o ulgi podatkowe przez 10 lat za swoje nieruchomości związane z kredytem podatkowym w zamian za wynajęcie co najmniej części swoich mieszkań najemcom o niskim dochodzie przy ograniczonym czynszu.
P: Czy mogę ubiegać się o ulgę podatkową?
O: Nie. Program ulg podatkowych ma swoją nazwę, ponieważ właściciele uczestniczących nieruchomości otrzymują cenne ulgi podatkowe w zamian za utrzymanie swoich budynków w przystępnej cenie. Jako lokator w nieruchomości z ulgami podatkowymi , otrzymywane świadczenia mają formę ograniczonego czynszu, zakładając, że kwalifikujesz się do uzyskania dochodu.
P: Czy w ramach dochodu gospodarstwa domowego są naliczane dożywotnie renty?
Odp .: Jeśli masz emeryturę lub inną rentę, istnieje duża szansa, że będzie ona musiała być policzona jako część twojego dochodu gospodarstwa domowego. To, w jaki sposób wynajmujący powinien decydować o sposobie leczenia renty dożywotniej, którą posiadasz (lub którą możesz założyć po podpisaniu umowy najmu mieszkania o niskim dochodzie w nieruchomości z ulgą podatkową), zależy od tego, czy masz prawo wycofać saldo dożywotnia i jeśli już otrzymujesz płatności.
Jeśli już zacząłeś otrzymywać płatności, właściciel będzie musiał zapytać twojego brokera, czy masz prawo do wypłaty salda renty. Jeśli masz to prawo, to właściciel musi traktować twoją rentę jako zasób.
Ponadto, po rozpoczęciu otrzymywania płatności renty, zwykle nie można przekształcić go w ryczałt gotówki. Jeśli taka jest Twoja sytuacja, Twoje regularne płatności będą traktowane przez właściciela jako dochód.
Spodziewaj się, że twój właściciel będzie musiał zweryfikować, czy masz prawo do wycofania salda (nawet jeśli ocenia się kary), jaka jest podstawa, na której można spodziewać się wzrostu renty w nadchodzącym roku, wszelkie opłaty za wydanie lub wczesną karę odstąpienia od umowy oraz stawkę podatkową i podatkową, które miałyby zastosowanie, gdybyś wycofał całe saldo swojej renty.
P: Czy fundusze powiernicze są liczone jako część dochodu gospodarstwa domowego?
Odp .: Trusty są często liczone jako część dochodu gospodarstwa domowego. To, w jaki sposób właściciel nieruchomości ustala, jak traktować posiadane zaufanie (lub które możesz założyć po podpisaniu umowy najmu mieszkania o niskim dochodzie w nieruchomości z ulgą podatkową), zależy od tego, czy masz dostęp do zleceniodawcy na koncie, czy dochód z konta.
P: Czy aktywa są liczone jako dochód?
Odp .: Nie. Same aktywa nie są liczone jako dochód, jednak wszelkie dochody generowane przez dany składnik aktywów są zwykle brane pod uwagę przy ustalaniu kwalifikowalności dochodów gospodarstwa domowego ... Read more
P: Czy właściciele weryfikują dochód?
Odp .: Tak. Jeśli rozważasz ubieganie się o mieszkanie o niskim dochodzie w nieruchomości z ulgą podatkową, spodziewaj się, że właściciel lub zarządca nieruchomości będzie potrzebował weryfikacji dochodów i aktywów. Program ulg podatkowych wymaga konkretnej weryfikacji, biorąc pod uwagę wysokość stawki ... Więcej informacji
P: Jak dokładnie obliczany jest mój czynsz?
Odp .: Czynsz jest obliczany na podstawie liczby sypialni w mieszkaniu, a nie faktycznej liczby osób, które tam mieszkają. Twój wynajmujący musi obliczyć czynsz, zakładając, że w każdej sypialni (lub jednym lokatorze, w przypadku studia) mieszka 1,5 osoby.
Na przykład czynsz za mieszkanie z dwiema sypialniami będzie oparty na trzech mieszkańcach (1,5 x 2 sypialnie) w mieszkaniu.
Czynsz z tytułu kredytu podatkowego obejmuje również dodatek na media.
Maksymalny czynsz, który można zapłacić za jednostkę o niskim dochodzie w nieruchomości z ulgami podatkowymi, wynosi 30% procent (zwykle 50% lub 60%) powierzchni median brutto (AMGI).
P: Czy liczba osób w moim gospodarstwie domowym wpływa na kwalifikowalność?
Odp .: Tak. Liczba osób w twoim gospodarstwie domowym wpływa na to, czy możesz zakwalifikować się do jednostki o niskich dochodach w nieruchomości podatkowej. Twoje gospodarstwo domowe musi zarabiać mniej niż pewien procent powierzchni mediana dochodu brutto (AMGI), który jest oparty na wielkości gospodarstwa domowego. Z drugiej strony czynsz za czynsz nie opiera się na rzeczywistej liczbie osób w twoim mieszkaniu.
P: Czy muszę podpisać specjalną umowę najmu?
O: Nie. Program ulg podatkowych nie wymaga od wynajmujących, aby lokatorzy podpisali specjalną umowę najmu. Ale możesz znaleźć dodatek do dzierżawy z jedną lub dwiema klauzulami specyficznymi dla programu ulg podatkowych. Na przykład prawdopodobnie możesz spodziewać się klauzuli wymagającej od ciebie współpracy z wynajmującym w zakresie recertyfikacji i weryfikacji dochodu każdego roku, i może być język mówiący, że jeśli twój gospodarz dowie się, że świadomie podał nieprawdziwe lub niepełne informacje o dochodach podczas określania uprawnień, to może być podstawą do zakończenia dzierżawy.
P: Czy mogę wynajmować z miesiąca na miesiąc?
Odp .: Kiedy po raz pierwszy podpisujesz umowę najmu mieszkania w lokalu na kredyt podatkowy, musi on obowiązywać przez okres co najmniej sześciu miesięcy (chociaż jest kilka wyjątków). Następnie Ty i Twój wynajmujący możecie wyrazić zgodę na odnowienie dzierżawy z miesiąca na miesiąc.
P: Czy w budynku będą lokatorzy o rynkowej stopie procentowej?
Odp .: Może być. Wiele właściwości kredytu podatkowego obejmuje niektóre mieszkania o niskich dochodach i niektóre mieszkania o cenach rynkowych.
P: Czy będę wyróżniał się niskimi dochodami, jeśli najemcy będą na rynku?
Odp .: Nie powinieneś. Właściciele są zobowiązani do nie segregowania stawek rynkowych i mieszkań o niskich dochodach, a nikt w twojej nieruchomości podatkowej nie powinien wiedzieć, ile płacisz czynszu, chyba że mu to powiesz.
P: Czy mój dochód zależy od tego, co zrobiłem w ubiegłym roku?
O: Nie. To zależy od patrzenia w przyszłość i "annualizowania" swoich dochodów na następny rok. Na przykład, jeśli zarabiasz 3 000 $ miesięcznie na pracę, dochód ten będzie liczony jako 36 000 $ (12 miesięcy x 3 000 $), nawet jeśli okaże się, że masz podwyżkę, a nawet stracisz pracę miesiąc po przeprowadzce do swojego mieszkania.
P: Jak właściciele nieruchomości liczą nieregularny dochód z pracy?
Odp .: Dochód z pracy musi być uwzględniony jako część dochodu gospodarstwa domowego, niezależnie od tego, czy dochód jest stały, czy nieregularny.
Zwykle wynajmujący, którzy uczestniczą w programie ulg podatkowych, muszą wykorzystać bieżącą sytuację najemcy, aby "zobrazować" dochód, co oznacza kwotę, którą najemca spodziewa się zarobić w ciągu najbliższych 12 miesięcy, nawet jeśli okaże się, że liczba ta jest znacznie wyższa lub niżej.
P: Czy osada rozwodowa lub wspólne aktywa dyskwalifikują mnie?
O: Nie. Potencjalny najemca nie jest zdyskwalifikowany po prostu za rozrachunek rozwodowy lub wspólny majątek.
Chociaż możliwe jest, że sytuacja dochodowa po rozwodzie uniemożliwiłaby ci pracę, posiadanie rozwodu rozwodowego lub wspólnego majątku nie jest ważnymi przyczynami do odmowy rozpatrzenia wniosku o ulgę podatkową lub automatycznie uważa, że wnioskodawca nie kwalifikuje się do dochodu.
P: Czy czynsz opiera się na moim dochodzie?
O: Nie. W przeciwieństwie do innych programów mieszkaniowych, czynsz z tytułu kredytu podatkowego opiera się na średnim dochodzie w twoim hrabstwie lub innym obszarze lokalnym. Ta średnia znana jest jako "powierzchnia mediana dochodu brutto" (AMGI), którą HUD aktualizuje każdego roku. Rzeczywisty dochód ma znaczenie, jeśli chodzi o ustalenie, czy kwalifikujesz się do mieszkania o niskim dochodzie w nieruchomości z ulgami podatkowymi. Ale rzeczywisty czynsz, który płacisz, nie jest oparty na twoim dochodzie.
P: Czy nie kwalifikuję się do innych, jeśli zarabiam zbyt dużo dochodów z tytułu nieruchomości z ulgami podatkowymi?
Odp .: Niekoniecznie. Mimo że każda własność kredytu podatkowego musi być zgodna z tymi samymi regułami, aby ustalić uprawnienia do otrzymania dochodu, możesz zarobić za dużo za jedną nieruchomość z tytułu kredytu podatkowego, ale nadal można ją uznać za kwalifikującą się do innych. Może się to zdarzyć, jeśli na przykład uzyskasz 55% limitu dochodów. Nieruchomość, która musi zostać wynajęta najemcom, którzy zarabiają nie więcej niż 50% limitów dochodu, odrzuciłaby ciebie, ale nieruchomości z 60% uznają cię za kwalifikującą się. Również limity dochodów różnią się w zależności od hrabstwa, więc jeśli zarabiasz nieco za dużo dochodów dla jednej nieruchomości, możesz odnieść sukces w innej nieruchomości, która używa różnych limitów.
P: Czy mogę zostać eksmitowany, jeśli moje dochody wzrosną po wejściu?
Odp .: Nie powinieneś martwić się o eksmisję za przekroczenie dochodów. Jeśli Twój dochód wzrasta do 140% mediany dochodu brutto (AMGI), nie ma problemu. Jeśli Twój dochód wzrośnie powyżej tego poziomu, może zażądać od właściciela podjęcia kroków, aby upewnić się, że budynek zostanie zakwalifikowany do wszystkich ulg podatkowych.
W najgorszym przypadku, twój właściciel może (z odpowiednim powiadomieniem) przełączyć twoje mieszkanie na rynek, a stracisz korzyści z ograniczonego czynszu. Jednakże, jeśli twój dochód jest tak wysoki, tak naprawdę nie masz niskich dochodów i powinieneś być w stanie pozwolić sobie na rentę rynkową. Właściciele nieruchomości o właściwościach podatkowych mogą jedynie eksmitować najemców za "uzasadnioną przyczynę" zgodnie z prawem stanowym lub lokalnym. Oznacza to również, że Twój właściciel nie może podjąć decyzji o nieodnowieniu umowy bez ważnej przyczyny.
P: Za każdym razem, gdy mój dochód się zmienia, czy muszę uzyskać recertyfikację?
Odp .: Na szczęście nie. Program ulg podatkowych nie ma "tymczasowej recertyfikacji", co oznacza, że jeśli zmieniasz pracę, dostajesz podwyżkę lub kupujesz lub sprzedajesz zasób, nie musisz ponownie obliczać dochodu i go weryfikować. Powinieneś spodziewać się spotkania z kierownictwem, aby recertyfikować twoje dochody tylko raz w roku, zwykle w okolicach rocznicy podpisania umowy najmu.
P: Jako student, czy mogę mieszkać w nieruchomości podatkowej?
Odp .: Ogólna zasada mówi, że jeśli wszyscy w twoim gospodarstwie domowym studiują w pełnym wymiarze godzin, to nie możesz wynajmować nieruchomości z ulgami podatkowymi. Więc jeśli jesteś studentem na pełny etat ze współlokatorką, który uczęszcza do szkoły w niepełnym wymiarze godzin, nic ci nie jest. Jeśli wszyscy w twoim gospodarstwie domowym uczęszczają do szkoły w pełnym wymiarze godzin, zapytaj kierownictwo, czy jesteś w wyjątku.
P: Czy nieruchomości związane z kredytami podatkowymi muszą być zgodne z przepisami dotyczącymi dyskryminacji?
Odp .: Tak. Właściwości kredytu podatkowego podlegają tym samym prawom dotyczącym uczciwego zakwaterowania jak nieruchomości konwencjonalne. Dodatkowo, dzięki porozumieniu pomiędzy HUD, Departamentem Skarbu i Departamentem Sprawiedliwości (Departament Sprawiedliwości), IRS może łatwo dowiedzieć się o naruszeniu sprawiedliwego mieszkania przez właściciela i wykorzystać go jako podstawę dla niezgodności z ulgą podatkową. Oznacza to, że właściciele nieruchomości podatkowych mają jeszcze więcej powodów, aby nie dyskryminować ciebie.
P: W jaki sposób najemcy i potencjalni klienci mogą uzyskać więcej informacji o wymaganiach programu?
Odp .: Najemcy i potencjalni klienci często mają pytania dotyczące dochodów i zasad dotyczących kredytów podatkowych. Oprócz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania, na które można odpowiedzieć, można uzyskać odpowiedzi na pytania dotyczące stanu udzielane przez państwową agencję finansowania nieruchomości, która administruje programem ulg podatkowych w miejscu zamieszkania. Zobacz listę agencji finansów państwowych .